Logistiek vastgoed in België en de nieuwe stand van zaken in de sector

Redactie
Bedrijfsvastgoed & Immo
Van den Bulck Dirk.jpg(image/jpeg)

In een snel veranderend logistiek landschap ondergaat de sector op het vlak van vastgoed een bijzondere schaalvergroting door overnames, fusies en samenwerkingsverbanden. Er moeten keuzes gemaakt worden. Welke verschuivingen stellen we vast van de transport- en opslagactiviteiten binnen de sector omwille van economisch redenen en/of beschikbare logistieke terreinen? Waar bevinden zich vandaag de interessante logistieke omgevingen? Is er een toename van kosten omwille van een “green trend” in de fleet en magazijnen? Shane, de researchafdeling van Cushman & Wakefield , heeft hierover belangrijk onderzoek gedaan. We vroegen aan Dirk Van Bulck, Director Occupational & Development Markets, om toelichting.

In 2014 was de transport- en opslagsector in België goed voor een omzet van 19 miljard euro. Dat is met 4,99% van het BBP een groter aandeel dan in de buurlanden. Deze dominante positie dankt België aan zijn strategische geografische ligging en zijn multimodale infrastructuur met internationaal bereik. Maar ook aan de ervaring van de logistieke actoren op zijn grondgebied.

Het Belgische logistieke landschap evolueert snel onder invloed van factoren zoals de conjunctuur en de consumptiepatronen. De eindgebruikers (zowel B2B als B2C) eisen steeds snellere leveringen en opvolging van hun bestellingen. En een resultaat dat mee wordt bepaald door de technologische vooruitgang.

Trends

Enkele trends in deze evolutie die een invloed hebben op de logistiek:

1 De recente golf consolidaties van internationale 3PL’s (Third Party Logistics) door de toenemende integratie en economische expansie – in Europa en wereldwijd. Die stimuleert de concurrentie in de sector op internationale schaal. Enkele recente voorbeelden op de Belgische markt: de overname van Norbert Dentressangle door XPO Logistics in juli. Dentressangle had zelf in 2012 al een aantal activiteiten van de Antwerpse groep Nova Natie opgeslorpt. Ook de overname in juli door Katoen Natie van het Nederlandse bedrijf Langen met vestigingen in Nederland en Belgisch Limburg. Tenslotte de geplande overname van TNT door FedEx (na de mislukte overnamepoging door UPS in 2012-2013).

2 De groei van e-commerce met haar specifieke noden, die de bestaande werkvoorwaarden in de opslagsector in vraag stellen.

3 De steeds belangrijkere rol van cost-efficiency om de toenemende concurrentie het hoofd te bieden en te profiteren van de technische en technologische voordelen. Voorbeelden zijn het efficiëntere gebruik van de beschikbare oppervlakte, automatiseringsinstrumenten, integratie en optimalisering van de supply chain,

4 Fragmentatie en specialisatie in de logistiek: FMCG (Fast Moving Consumer Goods), last-mile/urban logistics

3PL’s nemen dominante positei in

In België heeft deze evolutie vooral impact op de 3PL’s die hun rentabiliteit moeten versterken en hun competitiviteit garanderen om te voldoen aan de diverse eisen van hun internationale klanten. De 3PL’s hebben een dominante positie op de Belgische logistieke gebruikersmarkt (60% van de take-up in 2014 of 386.000 m² logistieke oppervlakte in één jaar). Wijzigingen in deze markt hebben een snelle impact op logistiek vastgoed. Enkele gevolgen die we vaststellen:

1 3PL’s zijn opnieuw vragende partij voor grote distributiecentra (meer dan 25.000 m²). Dat brengt nieuwe projecten mee zoals de nieuwe DHL-hub van 31.000 m² op Brucargo (2015) of het nieuwe bpost-sorteercentrum van 80.000 m² in Neder-Over-Heembeek (2013).

2 De beperkte nieuwbouw van logistieke opslagplaatsen op speculatieve basis. Het aanbod speelt in op de nieuwe realiteit om zo een antwoord te bieden op de heel specifieke eisen van de gebruikers. Het vraagt tijd om een huurder te vinden voor opslagplaatsen die zich op een concreet doel richten. En ze boeten snel aan waarde in.

3 Een toename van kleine opslagplaatsen voor crossdocking (Effiiëntie en kostenbesparende logistieke oplossing) (minder dan 5000 m²) en urban logistics om in te spelen op het groeiende aantal leveringen via e-commerce. Eigenaars en ontwikkelaars die zich in logistiek specialiseren, maar ook transportfirma’s trekken steeds vaker naar Nederland, waar mankracht goedkoper is en de arbeidsmarkt zich flexibeler opstelt:

• Groep Heylen bouwt een campus van 140.000 m² in Venlo

• Het Luxemburgse Kambukka verplaatst zijn logistieke activiteiten over de grens naar Rucphen (Noord-Brabant) omdat het bedrijf de Belgische arbeidsmarkt niet flexibel genoeg vindt.

• Belgisch schoenhandelaar Torfs bouwt een nieuw distributiecentrum voor e-commerce in Temse (België), maar wijst er wel op dat de lonen in Nederland lager liggen en nachtwerk er is toegestaan.

• De tophuurprijzen evolueren niet of nauwelijks. Nochtans gaat het bij 66% van de transacties voor 3PL’s om kwalitatieve panden. De tophuur in Vlaanderen bedraagt nu 46 euro per m² op jaarbasis tegenover 45 euro in 2011. In Wallonië is de hoogste huur nu 35 euro per maand op jaarbasis tegenover 36 euro in 2011. Eigenaars van logistiek vastgoed kunnen hun huurprijzen niet opslaan uit angst dat hun huurders dan verhuizen naar de buurlanden.

Tekort aan opslagplaatsen

Om een exodus van 3PL’s naar Nederland te voorkomen ten koste van de Belgische logistieke markt, moeten de vastgoedeigenaren blijven investeren in creatieve projecten. Voorbeelden: De Hulst, het project WDPort of Ghent of de samenwerking tussen Montea en Brussels Airport op Brucargo. Deze projecten hebben een echte toegevoegde waarde op het vlak van locatie en creatie van synergie tussen verschillenden actoren. Zij laten de bestaande multimodale infrastructuur renderen.

De recente studie VIL 4 E-boost van het Vlaamse Instituut voor de Logistiek over e-commerce in Vlaanderen vermeldt een tekort aan opslagplaatsen en terreinen in strategische zones op de as Brussel-Antwerpen. Er zijn meer stimulerende maatregelen nodig om de sites met verouderde opslagplaatsen op deze as op te frissen en om verlaten braakliggende industrieterreinen te saneren.

Info: www.cushmanwakefield.com

Webdesign Desk02